전세가 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이사 전에 임차권등기명령부터

계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새집 입주 날짜는 다가온다면 이 글부터 보세요.

핵심만 먼저

1. 보증금을 받지 못한 채 이사하거나 주민등록을 옮기면, 그동안 갖고 있던 대항력(집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 권리)과 우선변제권(집이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받을 권리)을 잃을 수 있습니다.
2. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
3. 임차권등기를 마친 뒤에는 이사를 가더라도 이미 얻은 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 순서는 「등기 완료 확인 → 이사」입니다.

왜 이사가 문제가 되나

대항력은 그 집에 실제로 살면서 주민등록(전입신고)을 둔 상태를, 우선변제권은 여기에 확정일자(계약서에 받는 날짜 도장)까지 갖춘 상태를 전제로 합니다. 그래서 보증금을 받지 못한 채 짐을 빼거나 주소를 옮기면, 나중에 그 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 돌려받을 순위를 잃을 수 있습니다. 새집 계약 때문에 이사는 해야 하는데 보증금은 묶여 있을 때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

같은 조 제5항에 따르면 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 갖고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 그리고 임차권등기 이후에는 이사하거나 주민등록을 옮겨 대항요건(실제 거주와 주민등록)을 잃더라도, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다.

항목	내용	근거
신청 요건	임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못함	제3조의3 제1항
신청할 곳	임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원	제3조의3 제1항
등기 후 효과	대항력·우선변제권 취득·유지, 이사해도 잃지 않음	제3조의3 제5항
비용	신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구 가능	제3조의3 제8항

순서가 중요합니다

1. 계약이 끝났고 보증금을 받지 못했다는 사정을 정리합니다. 계약서, 계약 종료를 알린 문자·내용증명처럼 계약이 끝났다는 사실을 보여 줄 자료를 신청서에 붙여야 합니다(제3조의3 제2항).
2. 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
3. 등기사항증명서(옛 등기부등본)에서 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인합니다. 법원 결정문을 받은 것만으로는 부족하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 보여야 합니다.
4. 그 뒤에 이사하고 주민등록을 옮깁니다.

등기사항증명서에 임차권등기가 보이기 전에는 짐을 빼거나 주민등록을 옮기지 마세요. 먼저 옮기면 갖고 있던 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 입주 날짜가 정해졌다면 등기 확인까지 걸리는 시간을 감안해 바로 신청하세요.

임차권등기만 하면 보증금이 바로 돌아오나요?

아닙니다. 임차권등기명령은 보증금을 돌려받을 권리의 순위를 지켜 주는 제도입니다. 집주인이 그래도 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송이나 지급명령 같은 절차를 따로 밟아야 할 수 있습니다.

계약이 끝났는지는 어떻게 판단하나요?

조문은 「임대차가 끝난 후」를 요건으로 정하므로, 계약 기간 중에는 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 기간이 남았더라도 집주인과 계약을 끝내기로 합의했다면 그 사실을 보여 줄 문자·내용증명을 챙겨 두세요. 반대로 만료일이 지났더라도, 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 두 사람 모두 하지 않았다면 계약이 같은 조건으로 2년 연장된 것으로 볼 수 있습니다(월세를 2기분 이상 밀린 경우는 제외, 제6조 제1항~제3항). 이때는 임차인이 집주인에게 해지를 통지하고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다(제6조의2).

보증금을 실제로 얼마나 돌려받는지는 근저당 같은 다른 권리와의 순서 등 개별 사정에 따라 달라집니다. 다만 이사 시점에서 갈리는 것은 하나입니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮겼는가입니다.

근거: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의3, 제6조 제1항~제3항, 제6조의2(2026. 1. 2. 시행본, 국가법령정보센터). 2026년 11월 10일 기준으로 정리한 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 이 글은 AI 도구의 도움을 받아 작성했고, 법령 원문과 대조해 확인했습니다.